28.11.2019 | Beratertipp

Was unterscheidet das Nießbrauchsrecht an einer Immobilie von einem lebenslangen Wohnrecht?

Von Susanne Christ, Rechtsanwältin/Fachanwältin für Steuerrecht, Köln *

Im Zusammenhang mit Regelungen zur vorweggenommenen Erbfolge kommt dem Wohnrecht auf Lebenszeit und dem lebenslänglichen Nießbrauchsrecht an einer Immobilie große praktische Bedeutung zu. Was aber unterscheidet das Nießbrauchsrecht vom Wohnrecht, wo gibt es Parallelen und wie wirken sich die Unterschiede aus?

Durch die Vereinbarung eines Wohnrechts können mitunter Schenkungsteuern gespart werden, wie unser Beispiel zeigt. (Foto: © Getty Images / Yellow Dog Productions)

Das dingliche Nießbrauchsrecht und das dingliche Wohnrecht führen zu einer Belastung des Grundstücks, beide können ins Grundbuch eingetragen werden, beide sind unabhängig von den Eigentumsrechten am Grundstück und – sehr wichtig – beide sind grundsätzlich nicht übertragbar und können nicht vererbt werden. Soweit die wichtigsten Gemeinsamkeiten.

Die wesentlichen Unterschiede

Aber es gibt auch wesentliche Unterschiede: Beim Nießbrauchsrecht wird ein Recht an dem Grundstück eingeräumt, das Wohnrecht (bzw. das Wohnungsrecht) bezieht sich auf das Gebäude oder einen Teil des Gebäudes. Diese Unterscheidung hat praktische Bedeutung. So kann etwa bei einem Drei-Familienhaus das Wohnrecht auf eine bestimmte Wohnung, etwa die Wohnung in der ersten Etage, beschränkt werden, beim Nießbrauch ist das nicht möglich, auch wenn es beim Nießbrauch ein sog. Quotennießbrauch gibt. Dieser belastet aber das gesamte Grundstück, wenn auch nur teilweise, eine Beschränkung der Belastung ausschließlich auf eine bestimmte genau definierte Wohnung ist dadurch nicht möglich. Grundsätzlich besteht beim Nießbrauchsrecht das Recht, die Immobilie entweder selbst zu nutzen oder zu vermieten, beim Wohnrecht ist grundsätzlich nur die Nutzung zu eigenen Zwecken erlaubt, nicht aber eine Vermietung. Dies ist bedeutsam, wenn die berechtigte Person die Wohnung nicht mehr selbst nutzen kann, etwa, wenn aus gesundheitlichen Gründen ein Umzug in ein Pflegeheim erforderlich ist oder aus beruflichen Gründen.

Ausnahmen sind bei beiden Rechten möglich, obwohl in der Praxis eher selten Gebrauch davon gemacht wird: So kann beim Nießbrauchsrecht eine Vermietung vertraglich ausgeschlossen werden; beim Wohnrecht kann die Vermietung vertraglich zugelassen werden.

Nießbrauch und Wohnrecht bei der Schenkungsteuer

Wird bei einer schenkweisen Übertragung einer Immobilie ein Nießbrauchsrecht auf Lebenszeit zugunsten der schenkenden Person zurückbehalten, mindert der kapitalisierte Wert des Nießbrauchsrechts den Wert der Schenkung im schenkungsteuerlichen Sinn.

Der Kapitalwert wird u.a. nach der voraussichtlichen Lebenserwartung der nießbrauchsberechtigten Person ermittelt, vgl. dazu im Einzelnen § 14 Abs. 1 BewG. Verstirbt die nießbrauchsberechtigte Person innerhalb von den in § 14 Abs. 2 BewG genannten Fristen „vorzeitig“, ist statt der voraussichtlichen Lebenserwartung die tatsächliche Lebenserwartung der Bewertung zugrunde zu legen und nachträglich der Wert herabzusetzen. Nachträglich kann sich so die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer erhöhen und die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer verringern.

Entsprechendes gilt auch bei der Bewertung eines lebenslänglichen Wohnrechts. Der Umstand, dass beim lebenslangen Wohnrecht grundsätzlich eine Vermietung nicht zulässig ist, wenn die berechtigte Person persönlich an der Ausübung gehindert ist, führt nicht dazu, bei der Bewertung des Wohnrechts einen Abschlag vorzunehmen. Das Hessische FG hat rechtskräftig entschieden, dass bei Einräumung eines dinglichen Wohnrechts der Abzug auch dann vorzunehmen ist, wenn die berechtigte Person von dem Wohnrecht tatsächlich gar keinen Gebrauch macht, vgl. Hessisches FG Urteil vom 18.5.2015, 1 K 119/15.

Denn das grundsätzliche Verbot der Fremdvermietung lässt zivilrechtlich nicht das Wohnrecht entfallen, nur weil eine persönliche Nutzung der Wohnung nicht möglich ist. Insofern unterscheiden sich Nießbrauchs- und Wohnrecht bei der Bewertung nicht.

Auflösend bedingter Erwerb

Ist aber im Erwerbsvertrag festgelegt, dass das Wohnrecht automatisch entfällt, wenn die berechtigte Person auszieht, handelt es sich nach der hier vertretenen Ansicht um eine aufschiebende Bedingung, die bei der Wertermittlung des Wohnrechts nach § 5 BewG (zunächst) nicht zu berücksichtigen ist, sondern erst, wenn die Bedingung eintritt, sodass sich der Wert des Wohnrechts bei Eintritt der Bedingung nachträglich reduzieren kann. Hierfür gelten nicht die in § 14 Abs. 2 BewG genannten Fristen (strittig), sodass beim Wohnrecht das Risiko höher ist, dass es zu einer nachträglichen Reduzierung des Wertes kommt. Die Einräumung eines Wohnrechts kann trotzdem sinnvoll sein, wenn von der Auflage eine bestimmte Wohnung betroffen sein soll, um zivilrechtlich und/oder steuerrechtlich eine andere Wohnung einer bestimmten Nutzung, z.B. der Fremdvermietung, zuführen zu können.

Beispiel: M möchte ihrer Tochter T ihr Zwei-Familienhaus schenken, sich aber zugleich das Wohnrecht an der Erdgeschosswohnung lebenslang vorbehalten. T plant, das Obergeschoss zu renovieren und dann zu vermieten. Das Haus ist 500.000 EUR Wert, der Wert des Wohnrechts wird unter Zugrundelegung der für Frauen geltenden Sterbetafeln mit 100.000 EUR ermittelt. T muss daher lediglich 400.000 EUR der Schenkungsteuer unterwerfen und zahlt keine Schenkungsteuer, da ihr persönlicher Freibetrag durch den Erwerb nicht überschritten wird (Vorerwerbe hatte es keine gegeben). Ohne die Vereinbarung des Wohnrechts hätte sie 11.000 EUR Schenkungsteuern zahlen müssen. Als Tochter ist sie persönlich von der Grunderwerbsteuer befreit, sodass für das Wohnrecht, das nicht der Schenkungsteuer unterliegt, keine Grunderwerbsteuer zu zahlen hat.

Nicht möglich wäre es, nur an der Erdgeschosswohnung ein Nießbrauchsrecht zu bestellen, da die Einräumung eines Nießbrauchsrecht nur grundstückbezogen möglich ist. Allenfalls möglich wäre die Vereinbarung eines Quotennießbrauchs, dann würde M ohne weitere Vereinbarung keinen Anspruch auf Nutzung der Erdgeschosswohnung erhalten, sondern wäre nur berechtigt, das gesamte Haus zu einer bestimmten Quote nutzen zu können. Und für T wäre es problematisch, ihre Investitionen, die sie als Werbungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung geltend machen möchte, auf das Obergeschoss zu konzentrieren. Aus diesem Grunde ist es sinnvoll, in diesem Fall ein lebenslanges Wohnrecht an der unteren Wohnung zu vereinbaren.

Praxishinweis: Wird das Zweifamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, ist es nach Umwandlung möglich, an jeder Eigentumswohnung ein Nießbrauchsrecht zu bestellen.

Fazit:

Mit der Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts oder Nießbrauchsrecht kann die schenkungssteuerliche Bemessungsgrundlage gemindert werden, da diese als Auflagen vom Wert der Schenkung abgezogen werden. Bei einem Mehrfamilienhaus kann das Wohnrecht auf eine bestimmte Wohnung bezogen vereinbart werden, das Nießbrauchsrecht lässt sich bei einem Mehrfamilienhaus nicht für eine bestimmte Wohnung vereinbaren. Grundsätzlich ist bei Einräumung eines Wohnrechts eine Fremdvermietung zivilrechtlich nicht zulässig, beim Nießbrauchsrecht ist die Fremdvermietung dagegen grundsätzlich zulässig. Abweichende Vereinbarungen sind möglich.

 

* Über die Autorin:

Susanne ChristSusanne Christ ist Rechtsanwältin und Fachanwältin für Steuerrecht mit eigener Steuer- und Wirtschaftskanzlei in Köln. Sie ist langjährige Fachautorin der Haufe Mediengruppe und bei STB Web sowie Dozentin in den Bereichen Einkommen-, Umsatz- und Erbschaftssteuer. Außerdem ist sie Mitautorin des Kommentars „Nachfolgebesteuerung“ (Schmid, Hrsg.), der 2019 im Nomos Verlag erschienen ist. E-Mail: s.christ@netcologne.de