25.02.2021 | Gestaltungsberatung

Erbschaftsteuerliche Befreiung des Familienheims: Besonderheiten und aktuelle Rechtsprechung

Von RAin Susanne Christ, Fachanwältin für Steuerrecht

Die sehr weitreichende Steuerbefreiung beim Erwerb eines Familienheims von Todes wegen begegnet immer wieder verfassungsrechtlichen Bedenken. Aus diesem Grund ist die Rechtsprechung sehr streng bei der Gewährung. Der folgende Beitrag klärt Einzelheiten zur Behaltensfrist, weist auf zwei aktuelle FG-Urteile hin und gibt Empfehlungen für die steuerberatende Praxis.

Weder ein maroder Zustand des Hauses noch Depressionen werden von der Rechtsprechung bislang als "zwingende Gründe" für einen steuerunschädlichen vorzeitigen Auszug anerkannt. (Foto: © iStock.com/Animaflora)

Der Erwerb eines Familienheims von Todes wegen durch Eheleute, eingetragene Lebenspartner*innen und Kinder ist grundsätzlich von der Erbschafsteuer befreit. Allerdings nur dann, wenn das Familienheim u.a. nach dem Erwerb mindestens zehn Jahre als Familienheim genutzt wird. Wird die Nutzung als Familienheim vor Ablauf dieser Behaltensfrist aufgegeben, entfällt grundsätzlich die Steuerbefreiung rückwirkend in voller Höhe. Ausnahmen gelten nur, wenn die erwerbende Person aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert ist (vgl. § 13 Abs. 1 Nr. 4 b Satz 5, Nr. 4 c Satz 5 ErbStG).

Die sehr weitreichende Steuerbefreiung – immerhin wird bei Eheleuten/eingetragenen Lebenspartnerschaften das Familienheim in voller Höhe, bei Kindern bis zu einer Größe von 200 qm, vollständig von der Erbschaftsteuer befreit – begegnet immer wieder verfassungsrechtlichen Bedenken. Dies führte zwar bislang nicht dazu, dass die Steuerbefreiung abgeschafft wurde. Aber wegen dieser Bedenken ist die Rechtsprechung sehr streng bei der Gewährung der Steuerbefreiung. Die Voraussetzungen der Steuerbefreiungen müssen penibel genau vorliegen, ansonsten wird die Steuerbefreiung nicht gewährt. Insbesondere ist darauf zu achten, dass 10-Jahres-Frist (sog. Behaltensfrist) eingehalten wird.

Einzelheiten der Behaltensfrist

Grundsätzlich wird bei Erwerben von Todes wegen die Erbschafsteuerbefreiung von Familienheimen nur gewährt, wenn diese mindestens 10 Jahre lang zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt wird. Wer, etwa weil sie oder er neu heiratet oder wegen eines Arbeitsplatzwechsels innerhalb von zehn Jahren woanders hinzieht oder die Immobilie verkauft oder verschenkt, verliert rückwirkend die für die Immobilie gewährte die Erbschafsteuerbefreiung und muss die Erbschafsteuer nachentrichten. Auch der Verkauf der Immobilie aus finanziellen Gründen oder die Veräußerung im Rahmen eines Insolvenzverfahrens innerhalb von zehn Jahren führt zu einer Nachversteuerung.

Achtung! Auch wenn es derzeit coronabedingt zu finanziellen Engpässen kommt, führt eine deshalb notwendig gewordene Veräußerung der Immobilie vor Ablauf der zehn Jahre zu einem rückwirkenden Verlust der Steuerbefreiung!

Ganz wenige Fälle unschädlich

Die vorzeitige Aufgabe der Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken ist in ganz wenigen im folgenden genannten Fällen unschädlich:

1. Erwerbende Person verstirbt innerhalb von zehn Jahren

Verstirbt die das Familienheim erwerbende Person innerhalb von zehn Jahren, ist dies unschädlich. Eine Nachversteuerung muss dann nicht durchgeführt werden. Auch wenn diese Frage von der Mandantschaft immer wieder gestellt wird, ist dieser Fall eindeutig geregelt.

2. Hinderung an der Selbstnutzung aus zwingenden Gründen

Eine Aufgabe der Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken innerhalb von zehn Jahren ist dann unschädlich, wenn dafür zwingende Gründe ausschlaggebend waren. Wann Gründe dafür zwingend sind, ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Es muss sich um einen objektiv zwingenden Grund handeln, etwa wenn die erwerbende Person pflegebedürftig wird.

Depressionserkrankung kein zwingender Grund

Kein zwingender Grund soll hingegen vorliegen, wenn die erwerbende Person die von Todes wegen erworbene Wohnung aus psychischen Gründen nicht mehr als Familienheim nutzen kann. In einem Streitfall dazu vor dem FG Münster (vgl. Urteil vom 10. Dezember 2020, Az. 3 K 420/20 Erb, Revision zugelassen), hatte es die Witwe des Verstorbenen in dem bislang gemeinsam genutzten Haus nicht mehr ausgehalten, weil ihr Mann dort verstorben war. Sie bekam Depressionen, die ärztlich attestiert wurden, verkaufte das Haus und zog innerhalb der 10-Jahres-Frist in eine Eigentumswohnung. Das Finanzamt und mit ihm des FG Münster waren der Ansicht, dass es sich dabei nicht um einen zwingenden Grund im Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 4 b Satz 5 ErbStG handele. Mit der Regelung sei gemeint, dass die Selbstnutzung einer Immobilie zu eigenen Wohnzwecken entfallen müsse; dies sei hier nicht der Fall, da die Frau in der Lage war, einen eigenen Hausstand zu führen, wenn auch nicht im geerbten Familienheim. Die Revision dagegen ist vom FG Münster zugelassen, ob sie eingelegt wurde, stand bei Redaktionsschluss noch nicht fest.

In einem anderen Fall hatte die Tochter ein als Familienheim genutztes Haus, für das sie die Steuerbefreiung in Anspruch genommen hatte, innerhalb der 10-Jahres-Frist abreißen lassen, weil es so marode war, dass es wirtschaftlicher war, es abzureißen und durch ein neues Haus zu ersetzen. In dem Streitfall argumentierte die Tochter, dass das Haus aufgrund seines Zustands unbewohnbar gewesen war. Das mit der Klage befasste FG Düsseldorf wies diese mit Urteil vom 8. Januar 2020, Az. 4 K 3120/18 Erb ab, auch wenn das Gericht die Gründe der Klägerin nachvollziehen konnte. Gleichwohl seien sie nicht zwingend gewesen. Aber: die gegen die Entscheidung gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde war erfolgreich; die Revision ist beim BFH unter dem AZ II R 18/20 anhängig.

Hinweise für die steuerberatende Praxis

Unabhängig davon, ob diese beiden Urteile vor dem BFH Bestand haben werden, zeigen die Entscheidungen doch sehr nachdrücklich, dass in der Regel Gründe zur Beendigung der Selbstnutzung nur dann als zwingend angesehen werden, wenn eine eigene Haushaltsführung durch die erwerbende Person allgemein nicht mehr möglich ist. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn die erwerbende Person pflegebedürftig wird. Wird die Selbstnutzung aus anderen Gründen aufgegeben, wird in der Regel das Vorliegen eines zwingenden Grundes verneint.

Zwar lässt in dem vor dem FG Düsseldorf verhandelte Fall die Zulassung der Revision durch den BFH hoffen, dass auch bei Unbewohnbarkeit der Immobilie wegen erheblicher Mängel ein zwingender Grund durch den BFH bejaht werden wird. Aber das Klageverfahren zeigt auch, dass es zumindest eines langen Atems bedarf, sich die Steuerbefreiung in einem solchen Fall zu erhalten. Und nur weil der BFH die Nichtzulassungsbeschwerde angenommen hat, heißt das ja nicht automatisch, dass die Klägerin auch im Revisionsverfahren Erfolg haben wird. Deshalb ist der Mandantschaft immer zu empfehlen, Lösungen zu suchen, bei denen die 10-Jahres-Frist eingehalten werden kann.

Ist das im Einzelfall nicht möglich, etwa, weil finanzielle Gründe zu einem Verkauf der Immobilie zwingen, sollten Sie die Betroffenen – schon zur Vermeidung einer eigenen Haftung – unbedingt

  1. auf das Risiko einer etwaigen Nachversteuerung (nachweisbar) hinweisen und
  2. vorrechnen, welche zusätzlichen Kosten durch eine (etwaige) Nachversteuerung auf sie zukommen, wenn sie beispielsweise den Abriss der Immobilie vor Ablauf der 10 Jahre vornehmen.

Sicherlich können Sie auch auf die Möglichkeit einer (kostenpflichtigen) verbindlichen Auskunft beim Finanzamt hinweisen; aber solange sich der BFH nicht zu den oben genannten Fällen geäußert hat, ist es sehr wahrscheinlich, dass die Finanzverwaltung im Rahmen einer verbindlichen Auskunft in den oben genannten Fällen das Vorliegen eines zwingenden Grundes verneinen wird.

Übrigens: Wird die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgegeben, muss das Finanzamt darüber informiert werden. Das Finanzamt prüft dann das Vorliegen eines zwingenden Grundes und wenn es diesen verneint, wird es die Erbschafsteuerfestsetzung wegen Eintritts eines rückwirkenden Ereignisses ändern und eine Nachversteuerung vornehmen.

* Über die Autorin:

Susanne ChristSusanne Christ ist Rechtsanwältin und Fachanwältin für Steuerrecht mit eigener Steuer- und Wirtschaftskanzlei in Köln. Sie ist langjährige Fachautorin der Haufe Mediengruppe und bei STB Web sowie Dozentin in den Bereichen Einkommen-, Umsatz- und Erbschaftssteuer. Außerdem ist sie Mitautorin des Kommentars „Nachfolgebesteuerung“ (Schmid, Hrsg.), der 2019 im Nomos Verlag erschienen ist. E-Mail: s.christ@netcologne.de