20.11.2018 | BGH

BGH-Urteil: Lebenslanges Wohnrecht gilt auch bei Veräußerung

Die Kündigungsschutzklausel eines kommunalen Wohnungsträgers begründet bei Immobilienveräußerung eigene Schutzrechte des Mieters, urteilte jetzt der Bundesgerichtshof (BGH).

Verhandelt wurde über eine in einem Siedlungshaus gelegene Wohnung in Bochum. Diese hatten die Mieter bereits seit Anfang der 80er Jahre bewohnt, als die Stadt Bochum das Haus im Jahr 2012 verkaufte. Die Erwerber sprachen drei Jahre später die Kündigung aus, obwohl die Stadt den Mietern ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt hatte.

Explizit hieß es im Vertrag: "Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen."

Naheliegende vertragliche Auslegung

Die Kündigung ist daher nicht wirksam, auch wenn die neuen Eigentümer zwei Wohnungen in dem Haus selbst bewohnen, entschied der BGH mit Urteil vom 14. November 2018 (Az. VIII ZR 109/18). Bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter handele es sich vielmehr um einen echten Vertrag zugunsten Dritter. Dieser räume dem Mieter der betreffenden Wohnung eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter ein und schließe die von den Klägern ausgesprochene Kündigung aus.

Schon der Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden lebenslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme dieses Mietverhältnisses durch den Käufer die Rede sei, bringe hinreichend deutlich zum Ausdruck, dass den Mietern hiermit eine eigene gesicherte Rechtsposition auch gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt wird, so die Richter weiter. Für diese naheliegende Auslegung der vertraglichen Regelungen sprächen zusätzlich die hohe Schutzbedürftigkeit als langjährige Mieter und die Verantwortung der Stadt Bochum als kommunaler Eigentümer und Veräußerer.

(BGH / STB Web)