16.11.2023 | Fachartikel

Änderungen bei Immobilien-GbRs ab 1. Januar 2024

Von RAin Susanne Christ, Fachanwältin für Steuerrecht *

Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbRs) mit Immobilieneigentum erfreuen sich großer Beliebtheit. Denn im Grundbuch wird die GbR als Eigentümerin eingetragen – zusätzlich zu den an ihr beteiligten Personen. Eine Übertragung der Immobilie bedarf dann nicht der für die Immobilienübertragung erforderlich – teuren – notariellen Form, sondern lediglich der Übertragung des GbR-Anteils. GbR-Anteile sind sogar wirksam, wenn sie mündlich übertragen werden. Diese Rechtslage ändert sich ab dem 1.1.2024. Was sich konkret ändert, zeigen wir Ihnen im nachfolgenden Beitrag.

(Foto: © iStock.com/AndreyPopov)

Zum 1.1.2024 werden für GbRs eigenständige Register, die sogenannten Gesellschaftsregister, eingeführt, in die sich GbRs eintragen können. Dies klingt zunächst so, als würde es in der Hand der jeweiligen GbR liegen, zu entscheiden, ob sie sich eintragen lassen möchte. Aber: Die im Grundsatz freiwillige Eintragung der GbR ins Gesellschaftsregister wird für einige GbRs Pflicht.

Eine Eintragungspflicht besteht insbesondere

• für GbRs, die Anteile an einer GmbH, Gmbh & Co KG oder AG halten und
• für GbRs, die Immobilien erwerben oder halten, die sogenannten Immobilien-GbRs.

Achtung! Wer sich freiwillig in das Gesellschaftsregister eintragen lässt, kann sich später nicht mehr daraus zurückziehen. D.h. bei späteren Wechseln von Gesellschafter*innen sind diese Wechsel zwingend im Gesellschaftsregister einzutragen, selbst wenn ursprünglich keine Verpflichtung zur Eintragung bestand. Wer sich also "vorsorglich" eintragen lassen möchte, sollte das genau prüfen.

Die Anmeldung zum Gesellschaftsregister bedarf, wie bei den anderen Registern auch, der notariellen Mitwirkung und löst Gebühren aus.

Kein Zwang zur Eintragung für bestehende GbRs

Diese Neuregelung tritt zum 1.1.2024 ohne Übergangsregelung in Kraft. Das bedeutet auch, dass sie für alle bis dahin gegründeten GbRs gilt. Allerdings müssen sich die betroffenen GbRs nicht sofort ins Gesellschaftsregister eintragen lassen, sonders erst dann, wenn sie über Immobilien verfügen wollen oder sich der Kreis der beteiligten Gesellschafter*innen verändert und sich deshalb der Inhalt des Grundbuchs ändern soll.

Dies kann der Fall sein, wenn eine Immobilie von der GbR erworben werden soll oder weil bei der GbR ein Gesellschaftswechsel erfolgt ist und dieser im Grundbuch einzutragen ist oder weil durch einen Erbfall ein Gesellschaftsanteil auf eine andere Person übergegangen ist. Solche Änderungen werden von den Grundbuchämtern ab 2024 nur noch vorgenommen, wenn die betreffende GbR im Gesellschaftsregister eingetragen ist.

Das bedeutet, dass eine Eintragung ins Gesellschaftsregister nicht notwendig ist, solange keine Verfügungen über Immobilien vorgenommen werden sollen. Wird das Grundbuch, etwa durch Gesellschaftswechsel infolge eines Erbfalls, unrichtig, besteht kein unmittelbarer Zwang, das Grundbuch berichtigen zu lassen. Dieser entsteht allerdings, wenn über die Immobilie verfügt werden soll.

Beispiel: Die G-GbR, an der die Eheleute A und B beteiligt sind, hält eine fremdvermietete Immobilie. A verstirbt am 15.2.2024 und wird von der gemeinsamen Tochter T beerbt; nach den Regelungen im Gesellschaftsvertrags tritt sie in die Stellung von A ein. T und B möchten die Immobilie renovieren und benötigen dafür einen Kredit, der mit einer Grundschuld abgesichert werden soll. Eingetragen im Grundbuch ist als Eigentümerin die G-GbR und die daran beteiligten A und B. Durch den Tod von A ist das Grundbuch unrichtig geworden, denn nunmehr ist T statt A an der G-GbR beteiligt, aber (noch) nicht im Grundbuch eingetragen. Zur Bestellung der Grundschuld bedarf es zunächst einer Änderung des Grundbuchs. Ab dem 1.1.2024 wird die Änderung aber nur vorgenommen, wenn die G-GbR im Gesellschaftsregister mit den an ihr beteiligten Personen eingetragen ist. War die G-GbR bereits im A und B als Gesellschafter*innen im Gesellschaftsregister eingetragen, ist nunmehr das Gesellschaftsregister zu ändern und T statt A als Gesellschafterin einzutragen. Erst wenn dies erfolgt ist, kann das Grundbuch geändert werden. War die G-GbR bislang noch nicht im Grundbuch eingetragen, ist ihre Eintragung im Grundbuch vorzunehmen, bevor das Grundbuch geändert werden kann. Auch für die Eintragung einer Grundschuld, die von der GbR zu bewilligen ist, bedarf es der Eintragung der GbR ins Gesellschaftsregister.

Wer also plant, kurzfristig über die Immobilie zu verfügen, sollte, um nicht in Zeitnot zu geraten, vorher genügend Zeit für die Eintragung ins Gesellschaftsregister einplanen.

Schnell noch in 2023 eine Immobilien-GbR gründen sinnvoll?

Derzeit häufen sich die Anfragen, ob es sinnvoll ist, noch vor dem 1.1.2024 eine Immobilien-GbR zu gründen, um zu vermeiden, ins Gesellschaftsregister eingetragen werden zu müssen.

Zwar ist die Gründung einer Immobilien-GbR formlos möglich, soll die GbR aber als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen werden, bedarf es dafür der notariellen Mitwirkung, sodass, wenn dies gewollt ist, noch ein Notariatstermin 2023 vereinbart werden muss. Aber was ist der Vorteil einer solchen, möglicherweise übereilten Entscheidung? Richtig ist, zunächst ist eine Registrierung im Gesellschaftsregister nicht notwendig (und 2023 auch noch nicht möglich, die Gesellschaftsregister sind ja noch nicht eingerichtet), sodass sich die GbR die Notariats- und Eintragungsgebühren für die Registrierung im Gesellschaftsregister sparen.

Aber sobald später über die Immobilie verfügt werden soll oder es zu einem Wechsel im Bereich der Gesellschafter*innen kommen wird, ist die Eintragung im Gesellschaftsregister zwingend erforderlich. D.h. es werden einmalig die Gebühren gespart, zukünftig lassen sie sich nicht mehr vermeiden.

Da bei der Gründung einer GbR mit Immobilieneigentum Einiges zu berücksichtigen ist, etwa steuerlichen Fragen rund um die Grunderwerbsteuer oder auch erbrechtliche Fragen, sollte wegen dieser Neuregelung eine GbR-Gründung nicht überhastet vorgenommen werden. Sind alle Fragen rund um die GbR-Gründung bereits geklärt, spricht selbstverständlich nichts gegen die Gründung einer Immobilien-GbR noch in 2023; sind aber dazu noch wichtige Fragen zu klären, sollte diese noch geklärt werden, auch wenn das bedeutet, dass die Gründung sich in das Jahr 2024 verschiebt.

Übrigens: Sofern eine Immobilien-GbR im Gesellschaftsregister eingetragen ist, wird sie beziehungsweise die an der GbR beteiligten natürlichen Personen automatisch auch im Transparenzregister eingetragen, ein Register, das insbesondere zur Vermeidung von Geldwäsche und zur Terrorismusabwehr eingeführt wurde.

Fazit

Durch das zum 1.1.2024 eingeführte Gesellschaftsregister für GbRs besteht nur im beschränkten Umfang aktueller Handlungsbedarf. Bestehende Immobilien GbRs sollten eine zügige Eintragung ins Gesellschaftsregister anstreben, wenn sie zeitnah 2024 über die Immobilie verfügen wollen. Denn Eintragungen ins Grundbuch werden ab 2024 nur noch vorgenommen, wenn die GbR und ihre Beteiligten im Gesellschaftsregister eingetragen sind.

Soll eine Immobilien-GbR neu gegründet werden, würde durch eine Gründung noch 2023 einmalig die Eintragungsgebühr ins Gesellschaftsregister "gespart" werden; da aber ohne Übergangsregelung ab 2024 alle GbRs im Gesellschaftsregister eingetragen sein müssen, wenn sie über Immobilien verfügen wollen, benötigt auch eine noch 2023 gegründete GbR die Eintragung ins Gesellschaftsregister spätestens dann, wenn erstmalig Änderungen im Grundbuch erforderlich werden. Eine überhastete Gründung einer Immobilie-GbR, um Eintragungsgebühren ins Register zu sparen, ist deshalb nicht sinnvoll, wenn die Gefahr besteht, dass wesentliche rechtliche oder steuerliche Aspekte der GbR-Gründung durch den Zeitzwang nicht angemessen berücksichtigt werden können.