22.11.2017 | Beratertipp

Erbschaftsteuer: Reparaturaufwand bei Gebäuden

Von Susanne Christ, Rechtsanwältin/Fachanwältin für Steuerrecht, Köln *

Reparaturen an Gebäuden können sehr teuer werden. Und da verwundert es nicht, wenn Mandanten auf die Idee kommen, die mit Reparaturen verbundenen Kosten als Nachlassverbindlichkeit bei der Erbschaftsteuer bzw. Verbindlichkeit bei der Schenkungsteuer geltend zu machen, um so die steuerliche Belastung auf die Erbschaft bzw. Schenkung zu senken.

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Als Nachlassverbindlichkeiten bei der Erbschafsteuer abziehbar sind u.a. vom Erblasser herrührende Schulden (vgl. § 10 Abs. 5 ErbStG). Hatte der Erblasser bereits selbst die Reparatur/Sanierung durchgeführt, aber die Rechnung darüber noch nicht bezahlt, ist unstreitig, dass diese Aufwendungen als vom Erblasser herrührende Schulden Nachlassverbindlichkeiten darstellen und steuerlich abziehbar sind.

Wie ist es aber, wenn die Reparatur erst von den Erben in Auftrag gegeben wird, die zu reparierenden Schäden jedoch bereits im Erbfall vorgelegen hatten? Dazu musste der BFH jüngst Stellung nehmen und hat dazu seine strenge und aus Sicht der Erben steuerlich ungünstige Auffassung erneut bekräftig. Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die schon vor dem Erbfall vorlagen, aber nicht (mehr) vom Erblasser beseitigt wurden, können nicht als Nachlassverbindlichkeit abgezogen werden. Und zwar auch dann nicht, wenn sie bereits vor dem Erbfall erkannt wurden und erst recht nicht, wenn sie erst nach dem Erbfall in Erscheinung treten (vgl. BFH Urteil vom 26.7.2017, II R 33/15). Das soll auch dann gelten, wenn es sich um aufgestauten Reparaturbedarf handelt. Ausnahmen gelten nach Auffassung des BFH nur, wenn schon zu Lebzeiten des Erblassers darüber eine öffentlich-rechtliche oder privatrechtliche Verpflichtung zur Beseitigung der Schäden bestanden hatte.

Öffentlich-rechtliche oder privatrechtliche Verpflichtung

Das Bestehen einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung setzt den Erlass einer rechtsverbindlichen, behördlichen Anordnung gegenüber dem Erblasser voraus. Eine privatrechtliche Verpflichtung zur Schadensbeseitigung kann sich, wie der BFH ausführt, etwa aus einem Mietvertrag ergeben. Danach ist der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Muss dieser Zustand wegen eines Schadens (wieder) hergestellt werden, kann es sich um eine privatrechtliche Verpflichtung handeln, die als Nachlassverbindlichkeit anzuerkennen ist. Ein solcher Ausnahmefall lag aber im Streitfall nicht vor.

Der Verstorbene hatte kurz vor seinem Tod für eine Immobilie, die er teilweise selbst nutzte, teilweise vermietet hatte, qualitativ ungeeignetes Heizöl bezogen. Dieses Heizöl trat aus, wurde in einem Ölauffangraum aufgefangen und von einer Firma, die seine Mieterin beauftragt hatte, beseitigt; die Heizung konnte ohne Beeinträchtigung weiter genutzt werden. Nach dem Tod des Erblassers ließen die Erben den alten Tank ersetzen und den Ölauffangraum reinigen. Diese Kosten machten sie als Nachlassverbindlichkeiten geltend, das Finanzamt lehnte den Abzug jedoch ab. Begründet wird die strenge Auffassung mit dem im Erbschafts- und Schenkungsteuerrecht geltenden Stichtagsprinzip. Besteuert wird der Wert des Erbes im Zeitpunkt des Erbfalls, bei einer Schenkung im Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung. Spätere oder auch frühere Ereignisse, die den Wert vor dem Stichtag erhöhen oder mindern, können sich erbschaft- und schenkungsteuerlich grundsätzlich nicht auswirken. Deshalb ist es auch unerheblich, ob der Schaden zum Zeitpunkt des Erbfalls bereits erkannt worden war oder erst später in Erscheinung getreten ist.

Bei Reparaturstau Wertgutachten beauftragen

Dennoch dürfte ein Reparaturstau oder auch andere Mängel den Wert der Immobilie mindern, so dass über den Weg der Bewertung der Immobilie auch im Erbfall vorhandene Schäden zu berücksichtigen wären. Allerdings werden für erbschafts- und schenkungsteuerliche Fälle Immobilien nach den §§ 143, 145 ff. BewG bewertet. Hierbei bleiben ein Reparaturstau oder andere vorhandene Schäden grundsätzlich unberücksichtigt. Es ist jedoch denkbar, dass dann wegen eines Reparaturstaus der gemeine Wert niedriger ist als der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Wert. Aber der Erbe muss den niedrigeren gemeinen Werten mit einem Gutachten nachweisen (vgl. § 138 Abs. 4 BewG). Die Kosten des Gutachtens sind in diesen Fällen von den Erben zu tragen, können jedoch – solange sie im Zusammenhang mit der Abgabe der Erbschafsteuererklärung und nicht im Zusammenhang mit einem Einspruch gegen die Erbschafsteuerfestsetzung entstehen – als Kosten bei der Erbschafsteuer geltend gemacht werden.

Praxistipp:

Führt der Reparaturstau oder andere im Zeitpunkt des Erbfalls vorliegende Schände zu einer erheblichen Wertminderung, kann die Beauftragung eines Gutachtens wirtschaftlich sinnvoll sein. Sie ist immer dann wirtschaftlich sinnvoll, wenn die Steuerersparnis bei Ansatz des gutachterlich nachgewiesenen gemeinen Werts höher ist als die Kosten für das Gutachten.

Beispiel (vereinfachte Berechnung): Die Kosten des Gutachtens belaufen sich auf 1.800 EUR, die Erbschafsteuer würde bei Ansatz der Bewertung nach § 145 ff BGB um 5.000 EUR höher liegen als bei Ansatz des durch Gutachten nachgewiesenen gemeinen Wert. „Unterm Strich“ würden hier 3.200 EUR erspart, die Beauftragung des Gutachtens wäre wirtschaftlich sinnvoll. Allerdings nur dann, wenn gesichert ist, dass der gemeine Wert der Immobilie tatsächlich sehr viel niedriger ist, als der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Wert.

Reparaturmaßnahmen zu Lebzeiten des Erblassers: Vollmachten prüfen

Wem das zu kompliziert ist, sollte bereits zu Lebzeiten des Erblassers darauf achten, dass es nicht zu einem Reparaturstau kommt. Deshalb kann es mit Blick auf die Erbschafsteuer sinnvoll sein, Schäden an einer Immobilie, die erkennbar sind, frühzeitig beseitigen zu lassen und erst gar nicht einen Reparaturstau aufkommen zu lassen. Ist dem zukünftigen Erben (Vorsorge-)Vollmacht eingeräumt worden und reicht die Liquidität des Erblassers für die Durchführung von Reparaturmaßnahmen aus, sollte geprüft werden, ob Reparaturmaßnahmen, auch wenn sie noch nicht zwingend erforderlich sind, frühzeitig durchgeführt werden. Kann der Erblasser – etwa wegen einer Demenzerkrankung – nicht mehr höchstpersönlich zustimmen, sollte genau geprüft werden, ob die Vorsorgevollmacht und die mit dem Erblasser dazu getroffenen Regelungen im Innenverhältnis die Beauftragung einer solchen Reparaturmaßnahme im Namen des Erblassers erlauben. Ansonsten kann es nach Eintritt des Erbfalls zu erheblichen Ärger mit anderen Miterben oder Beteiligten kommen.

Fazit: Aufgrund der hohen persönlichen Freibeträge bei nahen Verwandten ist die Frage des Reparaturstaus vor allem dann von Bedeutung, wenn weder Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner, noch Kinder den Erblasser beerben sollen. So werden Geschwistern lediglich persönliche Freibeträge von 20.000 EUR bewilligt, der Eingangssteuersatz liegt bei 15 Prozent und schnellt auch rasch auf 25 bis 30 Prozent hoch. In solchen Fällen oder bei sehr werthaltigen Nachlässen, die auch für nahe Verwandte zu einer hohen Erbschafsteuerbelastung führen können, kann es sinnvoll sein, noch zu Lebzeiten des Erblassers Reparaturen durchführen zu lassen.

Es ist freilich nicht immer einfach, die Erbtante/den Erbonkel zu überzeugen, in die eigene Immobilie zu investieren – auch wenn diese oder dieser die Vorteile beispielweise einer modernen Heizung dann noch selbst genießen könnten. Werden erforderliche Reparaturmaßnahmen zu Lebzeiten des Erblassers – aus welchen Gründen auch immer – nicht mehr durchgeführt, dürfen grundsätzlich Kosten dafür nicht als Nachlassverbindlichkeiten abgezogen werden. Die unterlassenen Reparaturmaßnahmen können noch im Rahmen der Vermögensbewertung der Immobilie berücksichtigt werden, wenn der Besteuerung der gemeine Wert der Immobilie zugrunde gelegt wird.

Die Finanzverwaltung legt grundsätzlich den nach dem Bewertungsgesetz ermittelten Wert der Besteuerung zugrunde, ein niedrigerer gemeiner Wert wird nur dann herangezogen, wenn er durch ein vom Erbe zu finanzierendes Gutachten nachgewiesen wird. Immerhin: die Kosten für das Gutachten können unter bestimmten Voraussetzungen als Nachlassverbindlichkeit anerkannt werden.

* Über die Autorin:

Susanne Christ ist Rechtsanwältin und Fachanwältin für Steuerrecht mit eigener Steuer- und Wirtschaftskanzlei in Köln. Sie ist langjährige Fachautorin der Haufe Mediengruppe und bei STB Web sowie Dozentin in den Bereichen Einkommen-, Umsatz- und Erbschaftssteuer. E-Mail: s.christ@netcologne.de