20.08.2008 | Wirtschaft, Steuern & Recht

BGH stärkt Eigentümer von Schrottimmobilien

Von Anlegeranwältin Dr. Petra Brockmann

Brockmann-150p Anleger, die in den 80er und 90er Jahren auch aus steuerlichen Gründen in so genannte Schrottimmobilien investiert haben, haben oft ihren ursprünglichen, unwirksamen Darlehensvertrag, der seinerzeit über einen so genannten Treuhänder oder Geschäftsbesorger in ihrem Namen abgeschlossen wurde, abgelöst oder umgeschuldet. Dabei können sie nun die Zins- und Tilgungsleistungen von ihrer alten Bank zurück verlangen, sofern diese nicht verjährt sind. Der Bundesgerichtshof hat nämlich entschieden, dass die bloße Ablösung eines Darlehens grundsätzlich kein kausales Anerkenntnis der Darlehensschuld darstellt.

Viele Anleger hatten sich in den 80er und 90er Jahren entschlossen, zusätzlich fürs Alter vorzusorgen, und sich deshalb für den Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage entschieden. Dabei gab es zahlreiche Anbieter, die sich auf viel beschäftigte und gut verdienende Anlegerkreise spezialisiert haben, denen praktisch ein "Sorglos-Paket" als umfassende Dienstleistung angeboten wurde.

Zum Teil auch als "Sorglos-Immobilie" bezeichnet, wurden sämtliche erforderlichen Verträge von einem Geschäftsbesorger aufgrund der diesem vom Anleger erteilten Vollmacht geschlossen. Dementsprechend sind auch die Darlehensverträge zur Finanzierung der Eigentumswohnung durch einen Vertreter für den Wohnungseigentümer abgeschlossen worden. Neben dem Anlageziel, Immobilienwerte zu schaffen, spielten für die Mehrzahl der Anleger auch steuerliche Aspekte eine wichtige Rolle.


Darlehensverträge oft nicht wirksam geschlossen

Im Nachhinein hat sich jedoch oftmals herausgestellt, dass die Wohnungen entweder qualitativ nicht besonders hochwertig oder aber sehr überteuert waren, so dass sich viele Betroffene nunmehr die Frage stellen, wie sie sich von den überhöhten Darlehensforderungen befreien oder aber zumindest eine Reduktion der Darlehensschuld erreichen können. Dabei kam im Jahre 2000 der Bundesgerichtshof all denjenigen zu Hilfe, die sich dieser Geschäftsbesorger bedient hatten und deren Darlehensverträge durch diesen vertretungshalber abgeschlossen wurden: Sofern der Geschäftsbesorger über keine Befugnis zur Rechtsberatung verfügte und ihm eine umfassende Befugnis zum Abschluss und zur Gestaltung von Verträgen eingeräumt wurde, sollte die Vollmacht gegen Art. 1 § 1 RBerG verstoßen (grundlegend: BGH, Urteil vom 28.09.2000 -IX ZR 279/99-, WM 2000, 2443 ff.).

Rechtsfolge war grundsätzlich, dass die Darlehensverträge nicht wirksam abgeschlossen wurden, so dass der Darlehensnehmer das Darlehen nicht zurückzahlen musste und die geleisteten Zins- und Tilgungsleistungen ebenfalls zurückgefordert werden konnten. In der Regel waren nämlich auch die Auszahlungsanweisungen von dem vollmachtlos handelnden Vertreter vorgenommen und das Sonderkonto von diesem eröffnet worden.


Vergleiche mit Banken bedingten oftmals valutierende Darlehen

Nicht zuletzt aufgrund dieser Rechtsprechung haben sich viele Banken bei qualifizierter anwaltlicher Vertretung auf sehr akzeptable Vergleiche eingelassen, die eine erhebliche Darlehensreduktion umfassten. Dies galt für zahlreiche Banken allerdings nur, soweit das Darlehen noch valutierte und keine Ablösung oder Umschuldung auf eine andere Bank erfolgt ist. Für den Fall der vollständigen Tilgung des Kredites wurden keine Vergleiche angeboten - dies nicht ohne Grund, denn die Gerichte hatten bislang, an vorderster Stelle das Oberlandesgericht München (vgl. z.B. OLG München, Urteil vom 27.03.2007 -5 U 4995/06-; OLG München, Urteil vom 25.04.2006 -5 U 5401/05-; OLG München, Beschluss vom 12.07.2007 -5 U 1608/07-), in ständiger Rechtsprechung geurteilt, dass in der Ablösung eines Darlehensvertrages regelmäßig ein so genannter kausaler Anerkenntnisvertrag zu sehen sei, so dass auch die auf das Darlehen zuletzt gezahlte Sondertilgung nicht zurück gefordert werden könne.

Es wurde dabei stets jenseits jeder juristischen Dogmatik argumentiert, dass der Darlehensnehmer mit der Ablösung des Darlehens zum Ausdruck gebracht habe, dass er den noch offenen Schuldsaldo in vollem Umfang und vorbehaltlos anerkenne, da er die Sonderzahlungen ohne Einschränkungen oder Vorbehalte erbracht habe. Ohne Weiteres nahm das Oberlandesgericht München auch in nicht nachvollziehbarer Weise einen Willen der vertragsschließenden Parteien an, das Vertragsverhältnis endgültig und vorbehaltlos zum Abschluss zu bringen und keinerlei Ansprüche der jeweiligen Gegenseite - aus welchem Rechtsgrund auch immer - ausgesetzt zu sein (vgl. u.a. OLG München, Beschluss vom 12.07.2007 -5 U 1608/07-).

Aufgrund dieser Rechtsprechung hatten die Wohnungseigentümer bis dato wenig Chancen, bei abgelösten Darlehen tatsächlich noch eine Rückzahlung des Darlehensablösebetrages durchzusetzen, gerade dann, wenn sie gezwungen waren, das Landgericht München als zuständiges Erstgericht anzurufen. Dabei konnte es von Anbeginn an wenig Zweifel daran geben, dass diese Rechtsprechung zum Anerkenntnisvertrag mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht in Einklang zu bringen war. Der 5. Zivilsenat des OLG München schien dieses zu ahnen, da er zuletzt regelmäßig durch einstimmigen Beschluss entschieden hat und damit für eine Unanfechtbarkeit seiner Entscheidung sorgte (vgl. OLG München, Beschluss vom 12.07.2007 -5 U 1608/07-).


BGH urteilt gegen die Unterinstanzen

Wie bei vielen fragwürdigen Urteilen auf unterinstanzlicher Ebene musste auch hier erst der Bundesgerichtshof für die überfällige Korrektur sorgen. So hat der XI. Zivilsenat mit Beschluss vom 3. Juni 2008 -XI ZR 239/07-, dem die oben zitierte Entscheidung des Oberlandesgerichts München (Urteil vom 27.03.2007 -5 U 4995/06-) zugrunde lag, entschieden, dass die Ausführungen des Berufungsgerichts nicht frei von Rechtsfehlern seien. So sei in der bloßen Ablösung eines Darlehens grundsätzlich kein kausales Anerkenntnis der Darlehensschuld durch den Darlehensnehmer zu sehen.

Ein solches kausales Schuldanerkenntnis liege nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur dann vor, wenn die Parteien mit ihm den Zweck verfolgen, ein bestehendes Schuldverhältnis insgesamt oder zumindest in bestimmten Beziehungen dem Streit oder der Ungewissheit zu entziehen und es insoweit endgültig festzulegen (mit Verweis auf BGHZ 66, 250, 253 f.). Der Wille der Parteien, eine derart weitgehende rechtliche Wirkung herbeizuführen, könne, wenn dies nicht ausdrücklich erklärt worden ist, nur unter engen Voraussetzungen angenommen werden (siehe auch BGH, Urteil vom 27.01.1988 -IVb ZR 82/86 -, WM 1988, 794 [795]).


Hoffnung für viele Anleger

In den Fällen, die zur Entscheidung anstanden, waren in der Regel zum Zeitpunkt der Ablösung des Darlehensvertrages auch keine Anhaltspunkte für eine Unwirksamkeit des Darlehensvertrages vorhanden. So war beispielsweise in dem dem Beschluss des OLG München vom 12.07.2007 (-5 U 1608/07-) zugrunde liegenden Fall das Darlehen bereits im Jahre 1997 abgelöst worden, zu einem Zeitpunkt also, zu dem die Frage der Unwirksamkeit des Darlehensvertrages wegen Verstoßes der Vollmacht gegen Art. 1 § 1 RBerG - wenn überhaupt - nur in Fachkreisen diskutiert worden war. Mit der Ablösung des Darlehens wollten die Parteien regelmäßig eben nicht einen zuvor bestehenden Streit beheben oder zumindest eine Ungewissheit über das Bestehen einer Schuld beenden.

Der Beschluss des BGH ist zu begrüßen und kann vielen Anlegern Hoffnung geben.  Bedauerlich ist dies nur für all diejenigen, die schon eine rechtskräftige Entscheidung "kassiert" haben.

XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes: Beschluss vom 03.06.2008, Az.: XI ZR 239/07


Hinweise zur Autorin

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Rechtsanwältin Dr. Petra Brockmann ist Partnerin von Hahn Rechtsanwälte Partnerschaft (hrp). Laut JUVE, Handbuch für Wirtschaftskanzleien, 2007/2008, nimmt hrp eine Spitzenposition bei den bundesweit tätigen Kanzleien im Kapitalanlegerschutz ein. Der Kanzleigründer, RA. Peter Hahn, M.C.L., ist seit 20 Jahren ausschließlich im Kapitalmarktrecht, Bank- und Börsenrecht tätig. RA. Hahn und RAin. Dr. Petra Brockmann sind Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht und gehören laut JUVE-Handbuch zu den häufig empfohlenen Anwälten. Hahn Rechtsanwälte Partnerschaft mit Standorten in Bremen und Hamburg vertritt ausschließlich geschädigte Kapitalanleger. Seit Mai 2008 führt hrp in monatlichem Turnus Beratungstage in Stuttgart und Berlin durch.

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