27.11.2025 | Fachartikel

Eingetragene GbR (eGbR) – sinnvoll für Familien mit Immobilien?

Von RAin Susanne Christ, Fachanwältin für Steuerrecht

In der Praxis stellt sich immer wieder die Frage, ob es sinnvoll ist, dass eine Familie eine sogenannte Familien- oder Ehegatt:innen-GbR gründen soll, wenn zum Familienvermögen auch Grundeigentum zählt. Man verspricht sich davon, dass sich Regelungen zur vorweggenommenen Erbfolge einfacher und kostengünstiger gestalten lassen. Nachfolgend gehen wir der Frage nach, ob das tatsächlich der Fall ist.

(Foto: © JohnnyGreig - GettyImages)

Das Personengesellschaftsrecht und damit auch das Recht der GbR ist zum 1.1.2024 grundlegend reformiert worden. Die bis dahin zivilrechtlich existierende Gesamthandsgemeinschaft wurde durch das MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts) abgeschafft. Stattdessen werden GbRs nach § 705 BGB nun in rechtsfähige (sog. Aussengesellschaften) oder nicht rechtsfähige (sog. Innengesellschaften) unterteilt. Damit wurden frühere Unsicherheiten beendet, zum Beispiel zu der Frage der (partiellen) Rechtsfähigkeit der GbR oder der Frage, wer als Eigentümer:in in das Grundbuch einzutragen ist, wenn ein Grundstück in eine GbR eingelegt wurde.

Rechtsfähigkeit der eGbR und Voraussetzungen

Nachfolgend wird es um die rechtsfähigen (Aussen-) GbRs gehen – denn nur diese kann als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen werden.

Voraussetzung für die Eintragungsfähigkeit ins Grundbuch ist die Eintragung der GbR ins Gesellschaftsregister. Die Eintragung muss durch ein Notariat beantragt werden. Die Gebühren dafür richten sich nach der Anzahl der an der Gesellschaft beteiligten Gesellschafter:innen und belaufen sich auf mindestens 250 bis 350 Euro. Mit der Eintragung ins Gesellschaftsregister besteht die Verpflichtung, den Namenszusatz "eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts" oder "eGbR" zu führen.

Achtung! Mit der Eintragung ins Gesellschaftsregister ist die Pflicht verbunden, dass die eGbR im Transparenzregister eingetragen wird; für die Eintragung selbst wird keine Gebühr verlangt, doch es entsteht eine laufende Gebühr von aktuell knapp 20 Euro jährlich.

Praxishinweise:
Sinnvollerweise sollte bei Gründung einer GbR der Gesellschaftsvertrag (schon aus Nachweisgründen) schriftlich abgefasst werden, auch wenn die Schriftform nicht zwingend vorgeschrieben ist. Hier kann es sinnvoll sein, sich rechtlich beraten zu lassen. Die dafür entstehenden Kosten sollten bei der Kalkulation, ob die Gründung einer Familien- oder Ehe-GbR sinnvoll ist, berücksichtigt werden.

Aus Kostengründen auf eine fachliche Beratung zu verzichten, ist wenig sinnvoll und kann später, wenn unbeabsichtigt unerwünschte Folgen eintreten, erheblich teurer werden. Steuerberater:innen sind in der Regel nicht befugt, Gesellschaftsverträgen zu entwerfen, dürfen aber selbstverständlich die steuerlichen Auswirkungen prüfen und auch einzelne Klauseln bearbeiten, solange die steuerliche Beratung im Vordergrund steht.

Wird das Eigentum an einer Immobilie einer eGbR übertragen, wird sie als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Danach eintretende Änderungen auf der Ebene der Gesellschafter:innen führen nicht (mehr) zu einer Änderung des Grundbucheintrags. Es muss lediglich das Gesellschaftsregister und Transparenzregister geändert werden.

Vorteile der Familien-eGbR

Wird eine Familien- oder Ehe-eGbR gegründet, an der beispielsweise Eheleute zu je 50 Prozent beteiligt sind und legen diese eine Immobilie, an der sie zu gleichen Teilen Miteigentümer:innen sind, in die GbR ein, löst dies zunächst grundsätzlich dieselben Notariats- und Grundbuchkosten aus, wie die Übertragung an eine oder mehrere natürliche Personen.

Der Spareffekt tritt nachgelagert ein: Sollen später die Kinder, etwa zur vorweggenommenen Regelung der Erbfolge, an der Immobilie beteiligt werden, kann dies nunmehr durch Übertragung von Gesellschaftsanteilen an der eGbR erfolgen.

Eine solche Übertragung bedarf nicht der notariellen Beurkundung; es ist lediglich die Änderung des Gesellschafter:innen-Bestands unter notarieller Beteiligung im Gesellschafts- und Transparenzregister eintragen zu lassen. Die Gebühren dafür sind erheblich geringer als die Gebühren für die Beurkundung und Umschreibung von Eigentum an der Immobilie.

Ein weiterer Vorteil dieser Gestaltung ist, dass auch die Übertragung einiger weniger Gesellschaftsanteile auf die nachfolgende Generation möglich ist und so der Übergang sich besser steuern lässt.

Aber es gibt auch Nachteile: Insbesondere sind die grunderwerbsteuerlichen Folgen zu beachten, denn die Übertragung von Anteilen einer grundbesitzenden Gesellschaft kann Grunderwerbsteuer auslösen (vgl. § 1 Abs. 2a, 2b, 2c, 3 GrEStG). Insbesondere der § 1 Abs. 2a GrEStG sollte unbedingt beachtet werden, vor allem, wenn Anteile gegen Entgelt übertragen werden.

Übergangsregelung bei der Grunderwerbsteuer beachten

Wird ein Grundstück in eine GbR eingelegt und entsprechen die bisherigen Miteigentumsanteile der Immobilie der Beteiligung an der GbR (und bleiben diese auch so für zehn Jahre erhalten), unterlag nach früherer Regelung die Einlage der Immobilie in die GbR nicht der Grunderwerbsteuer (vgl. §§ 5 - 7 GrEStG). Mit der Abschaffung des zivilrechtlichen Gesamthandsvermögen sind die Voraussetzungen für diese Steuerbefreiungen entfallen.

Dem ist die Gesetzgebung durch die Regelung in § 14 GrEStG begegnet, nach der für Zwecke der Grunderwerbsteuer unterstellt werden soll, bei der eGbR handele es sich um eine Gesamthandsgesellschaft. Das heißt, die Einlage in die eGbR kann trotz entgegenstehendem Wortlaut nach §§ 5 - 7 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit sein, selbst wenn diese gegen Entgelt erfolgt.

Aber Achtung! Zunächst ist diese Regelung bis zum 31.12.2026 begrenzt. Möglicherweise wird diese Regelung weiter verlängert oder es wird eine dogmatisch saubere Regelung dazu getroffen. Derzeit ist dies aber noch ungewiss.

Zur Schenkungsteuer bei Einlage eines Familienheims in eine Ehegatten-GbR

Der BFH hat aktuell entschieden, dass die schenkweise Übertragung eines selbst bewohnten Familienheims, das der übertragenden Person allein gehört, auf eine GbR, an der beide Eheleute beteiligt sind, auch nach § 13 Abs. 1 Ziff. 4 a ErbStG von der Schenkungssteuer befreit ist. Das entspräche dem Sinn und Zweck der Regelung, nach der die ehebedingte Zuwendung eines Familienheims von der Besteuerung als Schenkung ausgenommen werden sollte. Dies müsse auch dann gelten, wenn es sich um eine GbR handelt, an der beide Eheleute beteiligt sind (vgl. BFH, Urteil vom 4.6.2025, II R 18/23).

Fazit

Die Einlage von Immobilien in eine Familien-eGbR klingt zunächst kompliziert, bietet aber auf längere Sicht einige Vorteile im Zusammenhang mit Regelungen zu vorweggenommenen Erbfolgen. Durch Übertragung von Gesellschaftsanteile lassen sich die teuren Transferkosten von Immobilienübertragungen vermeiden; es entstehen lediglich Kosten im Zusammenhang mit der Änderung des Gesellschafts- und Transparenzregisters, die aber einen Bruchteil der Kosten ausmachen, die bei der Veräußerung einer Immobilie entstehen.

Allerdings müssen unbedingt die Besonderheiten bei Grunderwerbesteuer und der Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer beachtet werden. Zwar hat der BFH in seiner oben genannten Entscheidung vom 4.6.2025 zugunsten der Eheleute entschieden. Aber das Klageverfahren zeigt auch, dass Steuervergünstigungen nicht zwingend gewährt werden, wenn eine eGbR zwischengeschaltet wird.

Diese Zusammenhänge sollte der Mandantschaft deutlich gemacht werden, wenn die Gründung einer immobilienbesitzenden Familien-eGbR ins Auge gefasst wird.