05.11.2024 | OLG Frankfurt a. M.

Gekündigter Maklervertrag

Gibt ein Kunde seine Verkaufsabsicht auf, kann der Makler grundsätzlich nur Ersatz der konkret durch die Bearbeitung des einzelnen Auftrags entstandenen Kosten verlangen.

Soll sich der Aufwendungsersatz nach AGB-Regelungen auch auf die Zahlung von Gemeinkosten erstrecken, ist die Klausel zum Aufwendungsersatz insgesamt unwirksam. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat den Anspruch einer Maklerin auf Zahlung von rund 11.500 Euro abgelehnt.

Der Kläger beauftragte eine Immobilienmaklerin mit der Vermarktung seines Einfamilienhauses. Nach vier Monaten zog er seine Verkaufsabsicht zurück. Nach den AGB des Maklervertrags war der Auftraggeber bei Aufgabe seiner Verkaufsabsicht zum Aufwendungsersatz verpflichtet. Zu den konkreten erstattungspflichtigen Aufwendungen sollten anteilige Bürokosten zählen.

Pflicht zum Aufwendungsersatz muss konkret sein

Wie das OLG mit Urteil vom 23.10.2024 (Az. 19 U 134/23) entschied, ist die AGB-Regelung unwirksam. Zwar könne eine Pflicht zum Aufwendungsersatz grundsätzlich in AGB vereinbart werden. Sie müsse sich dann aber auf den Ersatz von konkretem Aufwand beziehen. Bürokosten seien laufende Gemeinkosten, die beim Makler grundsätzlich fest eingeplant seien. Es handele sich nicht um Aufwendungen für einen konkreten Kunden. Die Regelung sei damit unwirksam.

Grundsätzlich sei beim Maklervertrag die Provision vom Erfolg der Tätigkeit abhängig. Werde im Gewand des Aufwendungsersatzes in Wahrheit eine erfolgsunabhängige Provision vereinbart, widerspreche diese dem Leitbild und sei damit unwirksam. Die Unwirksamkeit der Belastung mit anteiligen Bürokosten führte außerdem zur Gesamtunwirksamkeit der Vereinbarung über den Aufwendungsersatz. Andernfalls wäre es einem Makler möglich, risikolos rechtlich nicht geschuldete Positionen abzurechnen.

(OLG Ffm / STB Web)