25.04.2018 | Gestaltungsberatung

Werbungskostenabzug bei Immobilien im Miteigentum beider Eheleute

Von Susanne Christ, Rechtsanwältin/Fachanwältin für Steuerrecht, Köln *

Ein aktuell veröffentlichtes Urteil des BFH zeigt eindrücklich, welche Risiken bestehen, wenn eine Immobilie von beiden Eheleuten angeschafft und auch gemeinsam finanziert wird, jedoch nur von einem der Eheleute beruflich bzw. betrieblich genutzt wird.

Im Streitfall wurde die betreffende Immobilie ausschließlich von der Ehefrau zu beruflichen Zwecken genutzt. (Foto: © Antonioguillem - Fotolia.com)

Im Streitfall hatten die Eheleute in einer Wohnanlage gemeinsam zwei Eigentumswohnungen erworben, die größere wurde zu eigenen Wohnzwecken privat genutzt, die kleinere, in einer anderen Etage der Wohneinheit belegene Wohnung ausschließlich von der Ehefrau zu beruflichen Zwecken. Finanziert wurden beide Wohnungen durch ein von beiden Eheleuten gemeinsam aufgenommenes Darlehen. Finanzgericht und BFH kamen zu dem Ergebnis, dass es sich bei der kleineren Wohnung um ein außerhäusliches Arbeitszimmer der Ehefrau handelt, dessen Kosten ohne die für das häusliche Arbeitszimmer geltenden Einschränkungen in voller Höhe abziehbar sind. Das war die positive Nachricht. Allerdings – weniger erfreulich für die Eheleute – wurden als Werbungskosten lediglich 50 Prozent der AfA und der Finanzierungskosten anerkannt. Nach Auffassung des BFH können nämlich als Werbungskosten im Zusammenhang mit den Arbeitseinkünften der Ehefrau nur die Kosten abgezogen werden, die von ihr getragen werden (Urteil vom 6.12.2017, Az. VI R 41/15).

Grundsätzlich werden grundstücksbezogene Kosten - dazu zählen neben der Grundsteuer und den Anschaffungskosten für die Immobilie auch die Finanzierungskosten - bei Miteigentümern nur in Höhe des eigenen Miteigentumsanteils anerkannt. Denn, so der BFH, jede Miteigentümerin und jeder Miteigentümer wende die Kosten für Anschaffung und Finanzierung sowie andere grundstücksbezogene Kosten lediglich für den eigenen Miteigentumsanteil auf.

Der BFH geht sogar soweit, diesen Grundsatz auch dann anzuwenden, wenn die finanziellen Mittel dafür nur von einem Ehegatten zur Verfügung gestellt werden. Sind die finanziellen Beiträge der Eheleute unterschiedlich hoch, wird so getan, als wenn der eine Ehegatte dem anderen Ehegatten die Finanzmittel zur Verfügung gestellt hat, damit dieser die Kosten für den eigenen Miteigentumsanteil selbst trägt. Dieser Grundsatz gelte sowohl zivilrechtlich als auch steuerrechtlich (vgl. Ziff. 17 der Entscheidung). Ausnahmen davon bestehen dann, wenn nur ein Ehegatte über eigene Einkünfte oder jedenfalls erheblich höhere als der andere verfügt (sog. Hausfrauen-Ehe). In diesen Fällen ist es denkbar, dass die Finanzierung des Miteigentumsanteils des finanziell schwächeren Ehegatten nicht diesem zugerechnet wird, sondern bei dem Ehegatten verbleibt, der die Finanzierung tatsächlich übernommen hatte. Bei diesem würde dann auch die Berechtigung bestehen bleiben, in vollem Umfang die grundstücksbezogenen Kosten als Werbungskosten/Betriebsausgaben geltend machen zu können. Wieso in solchen Fällen Ausnahmen gemacht werden und eine solche Förderung der sog. Hausfrauenehe notwendig erscheint, ist aus der Entscheidung des BFH nicht ersichtlich.

Praxishinweis: Für die Beratung ist dieser Ausnahmefall zwar ggf. interessant, die auf diesem Grundsatz getroffene Entscheidung des BFH, BStBl II 1999, 782 unter C.I.2 beruht aus dem Jahre 1999, ist also nicht mehr ganz taufrisch. Dies sollte in der Beratung beachtet werden.

Liegt ein solcher Ausnahmefall nicht vor, wie in den allermeisten Fällen, gilt nach der jetzt getroffenen Entscheidung des BFH folgendes: Unabhängig davon, welcher Ehegatte die Finanzmittel für Erwerb und Finanzierung einer Immobilie zur Verfügung stellt, werden Anschaffungs- und Finanzierungskosten grundsätzlich im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile den Ehegatten zugerechnet. Für den Abzug dieser Kosten als Werbungskosten/Betriebsausgaben gelten dann folgende Regelungen:

  1. Jeder Ehegatte kann nur die Werbungskosten/Betriebsausgaben geltend machen, die im Zusammenhang mit seinen Einkünften stehen.
  1. Wird eine Immobilie, wie im Streitfall, in vollem Umfang nur für die Einkünfte eines Ehegatten genutzt (im Streitfall für die Einkünfte aus nichtselbstständiger Tätigkeit der Ehefrau), kann nur diese Person die ihr entstehenden Kosten als Werbungskosten geltend machen. Folge: grundstücksbezogene Kosten sind nur anteilig entsprechend dem eigenen Miteigentumsanteil abziehbar.

Was tun? - Möglichkeiten der Gestaltungsberatung

Wird eine im Miteigentum beider Eheleute stehende Immobilie in vollem Umfang und ausschließlich zu beruflichen bzw. betrieblichen Zwecken eines Ehegatten genutzt (Streitfall), sollte der Ehegatte, der die Immobilie nicht selbst nutzt, die Immobilie im Umfang seines Miteigentumsanteils an den anderen Ehegatten vermieten. Dann kann der vermietende Ehegatte die grundstücksbezogenen Aufwendungen im Umfang seines Miteigentumsanteils als Werbungskosten aus seinen Vermietungseinkünften abziehen; der das Arbeitszimmer nutzende Ehegatte kann die seinem Miteigentumsanteil entsprechenden grundstücksbezogenen Kosten als Werbungskosten im Zusammenhang mit der selbständigen oder nichtselbständigen Tätigkeit geltend machen. Bei der Vermietung ist darauf zu achten, dass der Mietzins mindestens 66 % der ortsüblichen Miete entspricht. Liegt die Miete niedriger, ist eine teilweise unentgeltlichen Überlassung anzunehmen, in diesem Umfang würde der Abzug der grundstücksbezogenen Kosten entfallen.

Beispiel: Hätte im vom BFH entschiedenen Fall der Ehemann seiner Frau 50 Prozent der Wohnung, die sie als Arbeitszimmer nutzt, vermietet und die ortsübliche Miete dafür vereinbart, hätte der Ehemann die erhaltenen Mieten als Einnahmen und die auf seinen (vermieteten) Miteigentumsanteil entfallende AfA und Finanzierungskosten als Werbungskosten geltend machen können. Die Ehefrau hätte die neben dem Abzug der Afa und der Finanzierungskosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil auch die Miete, die sie an ihren Ehemann zahlt, als Werbungskosten geltend machen können. Lassen sich beide Eheleute zusammen zur Einkommensteuer veranlagen, würden die Mieteinnahmen des Ehemanns mit den Mietausgaben der Ehefrau kompensiert werden.

Aber Achtung! Bei einem häuslichen Arbeitszimmer sind in vielen Fällen die abziehbaren Kosten auf 1.250 EUR jährlich gedeckelt. Liegen die tatsächlichen Kosten, ggf. auch, weil Mietzahlungen an den Ehegatten geleistet werden, höher, kann ein Teil der Werbungskosten wegen der bei häuslichen Arbeitszimmern geltenden Abzugsbeschränkungen ggf. nicht geltend gemacht werden. Trotzdem muss der vermietende Ehegatte die Mieteinnahmen in voller Höhe versteuern. Das kann steuerlich ungünstig sein. Können Kosten für ein Arbeitszimmer nicht in voller Höhe als Werbungskosten geltend gemacht werden, ist also sehr genau zu prüfen, ob sich eine Vermietung des einen Ehegatten an den anderen steuerlich tatsächlich lohnt. Das kann etwa – trotz der Deckelung des Werbungskostenabzugs – sinnvoll sein, wenn die Werbungskosten des vermietenden Ehegatten über den Mieteinnahmen liegen.

Besonderheiten bei häuslichen Arbeitszimmern

Handelt es sich um ein häusliches Arbeitszimmer, dass sich in einer Immobilie befindet, die im Miteigentum beider Eheleute steht, ist es in der Regel nicht zwingend notwendig, das halbe Arbeitszimmer an den das Arbeitszimmer nutzenden Ehegatten zu vermieten. Denn der BFH geht davon aus, dass der das Arbeitszimmer nutzende Ehegatten zunächst mit seinen anteiligen Anschaffungs- und Finanzierungskosten dieses Arbeitszimmer finanziert hat und daher dafür die volle AfA und in vollem Umfang die Finanzierungskosten als Werbungskosten geltend machen kann.

Beispiel: Die Eheleute A und B erwerben gemeinsam zu gleichen Teilen ein Einfamilienhaus mit 100 qm. A, die selbständig als Journalistin arbeitet, nutzt dafür ein 15 qm großen Raum im Obergeschoss. Sie kann für die 15 qm in vollem Umfang die anteilige AfA sowie die anderen grundstücksbezogenen Aufwendungen als Werbungskosten geltend machen, da unterstellt wird, dass sie bei der Anschaffung und Finanzierung ihres Miteigentumsanteils zunächst „ihr“ Arbeitszimmer finanziert hat.

Anders wäre es bei folgender Variante: Wäre A lediglich zu 10 % als Miteigentümerin an der Immobilie beteiligt, könnte sie auch nur 10 % der AfA und 10 % der Finanzierungskosten als Werbungskosten geltend machen. Um die fehlenden 5 % der grundstücksbezogenen Kosten beim Werbungskostenabzug zu „retten“, wäre es bei dieser Fallgestaltung erforderlich, dass B ihr die 5 % vermietet. Dann könnte B 5 % der grundstücksbezogenen Kosten als Werbungskosten im Zusammenhang mit seinen Mieteinkünften geltend machen.

Übrigens: die hier besprochenen Einschränkungen gelten nur für die grundstücksbezogenen Kosten; nicht aber für nutzungsorientierte Aufwendungen, z.B. Energiekosten, Wasserkosten. Diese können stets in vollem Umfang von der Person als Werbungskosten geltend gemacht werden, die das Arbeitszimmer für eigene Einkünfte nutzt, selbst wenn diese Person nur Miteigentümerin ist.

* Über die Autorin:

Susanne Christ ist Rechtsanwältin und Fachanwältin für Steuerrecht mit eigener Steuer- und Wirtschaftskanzlei in Köln. Sie ist langjährige Fachautorin der Haufe Mediengruppe und bei STB Web sowie Dozentin in den Bereichen Einkommen-, Umsatz- und Erbschaftssteuer. E-Mail: s.christ@netcologne.de