08.03.2016 | FG Düsseldorf

Vermietung: Beseitigung der von Mietern hinterlassenen Schäden führt zu Werbungskosten

Das Finanzgericht (FG) Düsseldorf hat entschieden, dass Aufwendungen des Vermieters zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach Erwerb einer Eigentumswohnung verursacht hat, sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können.

Im vorliegenden Fall hinterließ die Mieterin die Wohnung in einem stark beschädigten Zustand. (Foto: © Juhku - Fotolia.com)

In dem vom FG Düsseldorf entscheidenen Fall kam es zwischen Vermieter und Mieterin zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung in deren Folge der Vermieter das Mietverhältnis kündigte. Die Mieterin hinterließ die Wohnung in einem stark beschädigten Zustand (eingeschlagene Scheiben, Schimmelbefall, zerstörte Bodenfliesen, Wasserschaden). Zur Beseitigung dieser Schäden wandte die Vermieterin (Klägerin) rund 20.000 Euro auf, die sie als sofort abzugsfähige Werbungskosten behandelte. Hingegen vertrat das beklagte Finanzamt die Auffassung, es handele sich um sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten, nachdem die Klägerin die Eigentumswohnung ca. 1,5 Jahre zuvor erworben hatte.

Regelung im Einkommensteuergesetz

Nach der entsprechenden Bestimmung des Einkommensteuergesetzes gehören Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, zu den Herstellungskosten des Gebäudes, wenn die Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen. Diese können nur im Wege der Abschreibung geltend gemacht und nicht sofort abgezogen werden.

Keine anschaffungsnahen Herstellungskosten, sondern sofort abziehbare Werbungskosten

Die Klage war allerdings erfolgreich. Nach Ansicht des Gerichts liegen – trotz Überschreitung der 15-Prozent-Grenze – keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vor. Der Anwendungsbereich der Vorschrift sei einzuschränken. Die Gesetzesbegründung lasse keine Anhaltspunkte dafür erkennen, dass der Gesetzgeber Aufwand zur Beseitigung von Schäden nach Erwerb habe erfassen wollen. Dagegen sprächen auch systematische Gründe. So könne in Fällen, in denen es – wie im Streitfall – zu einem Substanzverlust komme, auch eine Absetzung für außerordentliche Abnutzung in Anspruch genommen werden, die ebenfalls mit einem sofortigen Abzug einhergehe. Zudem habe der Gesetzgeber an die überholte Rechtsprechung anknüpfen wollen, die derartige Aufwendungen nicht erfasst habe. Schließlich gebiete die mit der Regelung bezweckte Verwaltungsvereinfachung keine Qualifizierung derartiger Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten (Urteil vom 21.01.2016, Az. 11 K 4274/13 E).

(FG Düsseldorf / STB Web)