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Grundsteuererlass für Immobilienbesitzer

Artikel vom: 22.03.2010

Von StB Volker Schmidt, Kanzlei Ebner Stolz Mönning Bachem *

RA/StB Volker Schmidt

Erlassanspruch gesetzlich fixiert

Der Steuererlass selbst ist nicht vom Ermessen oder einer Nach- bzw. Einsicht der Beamten abhängig, sondern gesetzlich fixiert. Nach Paragraf 33 Grundsteuergesetz ist die Abgabe zu erlassen, wenn sich der normale Rohertrag bei bebauten Grundstücken gemindert hat.

Geld zurück gibt es allerdings nur, wenn Vermieter kein Eigenverschulden an der geminderten Einnahmesituation haben. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn der Eigentümer für seine Wohnungen überhöhte Preise verlangt, die keiner zahlen will. Bemüht er sich hingegen während der Leerstandszeiten intensiv um neue Mieter und kann dies durch Inserate oder das Einschalten von Maklern belegen, liegen ausbleibende Erträge und damit Gründe für den rückwirkenden Steuererlass vor. Dabei muss er keine Mieten unter Marktniveau anbieten.

War die Wohnung an Neujahr 2009 vermietet und gibt es in den folgenden zwölf Monaten weniger Geld, zählt die Differenz zwischen Soll und Ist. Stand die Wohnung hingegen bereits Anfang des Jahres leer, stellt der Eigentümer seine tatsächlichen Einnahmen ins Verhältnis zum ortsüblichen Mietspiegel.

Ertragseinbußen von mindestens 50 Prozent

Ein Grundsteuererlass bei ausbleibenden Mieterträgen kommt dabei viel öfter in Betracht, als viele Hausbesitzer überhaupt vermuten. Ausreichend sind bereits Ertragseinbußen und dies unabhängig davon, ob die typisch oder ungewöhnlich, strukturell bedingt, vorübergehend oder dauerhaft sind. Entscheidend ist, dass die Einnahmeminderung mehr als 50 Prozent beträgt, bemessen an der tatsächlich vereinbarten oder an der üblichen Miete und der Vermieter diese Mietminderungen nicht zu vertreten hat. Führen besondere Ereignisse wie Hochwasser, Blitz oder Brand zu Mietausfällen, wird dies ebenfalls akzeptiert. Nur Leerstandszeiten wegen Renovierung oder Modernisierung zählen nicht, da diese Umstände vom Eigentümer herbeigeführt wurden und von ihm zu vertreten sind.

Gleiches gilt für Ferienwohnungen, da hier Zeiten ohne Nutzung üblich sind. Für den gesetzlichen Anspruch auf Erlass kommt es nicht auf persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse des Grundstücksbesitzers an. Selbst wenn er die volle Grundsteuer locker aufbringen kann, ist dies kein schädliches Gegenargument. Allein maßgebend ist hier die Tatsache, dass es im Jahr zu verminderten Immobilienerträgen gekommen ist. Liegt nun diese Voraussetzung vor, mindert sich die Grundsteuer um ein Viertel der ausgebliebenen Einnahmen. Sofern 2009 überhaupt keine Mieten geflossen sind, gibt es sogar die Hälfte der Grundsteuer zurück. Das lässt sich der Behörde ganz einfach durch Auflistung der Diskrepanz zwischen Zahlungseingängen und Mietverträgen oder Mietspiegeln nachweisen.

Keine Chance auf Steuerrabatt haben lediglich Selbstnutzer, auch wenn sich die Wohnqualität durch gähnende Leere oder sozial schwache Mieter in der Umgebung drastisch verschlechtert. Hier hatte das Bundesverfassungsgericht die kommunale Abgabe in voller Höhe jüngst als zulässig anerkannt.


Hinweise zum Autor

Volker Schmidt ist Rechtsanwalt und Steuerberater und seit 1998 Partner der Beratungsgesellschaft Ebner Stolz Mönning Bachem. Das Unternehmen zählt mit mehr als 700 Mitarbeiter an 13 Standorten und erzielen einen Honorarumsatz von ca. 90 Mio. Euro zu den zehn großen, etablierten Unternehmen der Branche in Deutschland.

www.ebnerstolz.de
mailto:volker.schmidt@ebnerstolz.de

Hinweis: Beachten Sie bitte das Datum dieses Artikels. Er stammt vom 22.03.2010, sodass die Inhalte ggf. nicht mehr dem aktuellsten (Rechts-) Stand entsprechen.

09.02.2012

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